Última atualização: 12 de agosto de 2026
Resposta Rápida: Em agosto de 2026, os dois índices oficialmente mais usados para reajuste de aluguel no Brasil são o IGP-M (acumulado de ~2,76% nos últimos 12 meses até julho de 2026, segundo a FGV) e o IPCA (acumulado de ~4,44% nos últimos 12 meses até julho de 2026, segundo o IBGE). O índice aplicável depende do que está escrito no contrato. Não existe obrigatoriedade legal de usar um índice específico, mas o IPCA tem sido o mais adotado em novos contratos desde 2021.
Principais Pontos
- O IGP-M acumulou aproximadamente 2,76% nos 12 meses até julho de 2026 (FGV), bem abaixo do IPCA.
- O IPCA acumulou aproximadamente 4,44% nos 12 meses até julho de 2026 (IBGE), sendo o índice mais próximo da inflação sentida pelo consumidor.
- O reajuste só é obrigatório se o contrato prevê cláusula de reajuste anual; sem essa cláusula, depende de negociação.
- Um aluguel de R$ 2.500 reajustado pelo IPCA passa a R$ 2.611, e pelo IGP-M a R$ 2.569.
- Um aluguel de R$ 5.000 reajustado pelo IPCA passa a R$ 5.222, e pelo IGP-M a R$ 5.138.
- A Selic mantida em 14% ao ano pelo Copom em 5 de agosto de 2026 pressiona o mercado de locação, pois encarece o financiamento imobiliário e mantém a demanda por aluguel elevada.
- O índice FipeZap mostra que os aluguéis residenciais subiram acima da inflação oficial em 2026 nas principais capitais.
- Reajuste acima do índice contratual é ilegal sem consentimento do inquilino.
- A notificação de reajuste deve respeitar o prazo previsto em contrato, geralmente com 30 dias de antecedência.
- Negociar o índice antes de assinar o contrato é a melhor proteção para ambas as partes.
Qual é o Índice de Reajuste de Aluguel para Agosto de 2026 no Brasil
O índice de reajuste válido em agosto de 2026 é aquele definido no contrato de locação. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) não determina um índice específico, apenas exige que o reajuste seja anual e baseado em um índice oficial.
Na prática, dois índices dominam o mercado:
- IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado): calculado pela FGV, acumulou cerca de 2,76% nos 12 meses encerrados em julho de 2026. É mais volátil porque reflete preços no atacado, câmbio e commodities.
- IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo): calculado pelo IBGE, acumulou cerca de 4,44% nos 12 meses encerrados em julho de 2026. Mede a inflação ao consumidor e é a meta oficial do Banco Central.
Regra prática: Verifique a cláusula de reajuste no seu contrato antes de qualquer cálculo. Se o contrato diz “IGP-M”, aplica-se 2,76%. Se diz “IPCA”, aplica-se 4,44%.
Diferença entre IGP-M e IPCA para Reajuste de Aluguel
O IGP-M e o IPCA medem coisas diferentes, e essa distinção tem impacto direto no bolso de proprietários e inquilinos.
Tabela Comparativa: IGP-M vs IPCA (agosto de 2026)
| Critério | IGP-M | IPCA |
|---|---|---|
| Órgão responsável | FGV | IBGE |
| O que mede | Preços no atacado, varejo e construção civil | Inflação ao consumidor final |
| Acumulado 12 meses (jul/2026) | ~2,76% | ~4,44% |
| Volatilidade | Alta (sensível ao câmbio e commodities) | Moderada |
| Uso em novos contratos | Minoria | Maioria |
| Vantagem para o inquilino | Menor reajuste em 2026 | Mais previsível a longo prazo |
| Vantagem para o proprietário | Pode ser maior em anos de câmbio alto | Reflete melhor a inflação real |
O IGP-M chegou a superar 23% em 2020, gerando conflitos generalizados entre proprietários e inquilinos. Esse episódio acelerou a migração para o IPCA nos contratos mais recentes.
Como Calcular Reajuste de Aluguel com IGP-M e IPCA em Agosto de 2026
O cálculo é simples: multiplique o valor atual do aluguel pelo fator de reajuste correspondente ao índice acumulado nos últimos 12 meses.
Fórmula:
Novo aluguel = Aluguel atual x (1 + índice acumulado / 100)
Exemplos práticos para agosto de 2026
Aluguel de R$ 2.500:
| Índice | Acumulado 12 meses | Novo valor | Aumento em R$ |
|---|---|---|---|
| IPCA | 4,44% | R$ 2.611,00 | R$ 111,00 |
| IGP-M | 2,76% | R$ 2.569,00 | R$ 69,00 |
Aluguel de R$ 5.000:
| Índice | Acumulado 12 meses | Novo valor | Aumento em R$ |
|---|---|---|---|
| IPCA | 4,44% | R$ 5.222,00 | R$ 222,00 |
| IGP-M | 2,76% | R$ 5.138,00 | R$ 138,00 |
Erro comum: Usar o índice do mês do aniversário do contrato, e não o acumulado dos 12 meses anteriores. O correto é sempre o acumulado de 12 meses até o mês imediatamente anterior ao reajuste.
Qual Índice Usar para Reajustar Aluguel: IGP-M ou IPCA
Para novos contratos assinados em 2026, o IPCA é a escolha predominante no mercado. Pesquisas do setor imobiliário indicam que a maioria dos contratos residenciais firmados após 2022 nas grandes capitais já adota o IPCA como índice de reajuste.
Escolha o IPCA se:
- Você quer um índice que reflita a inflação cotidiana do inquilino.
- Prefere menor volatilidade ao longo do contrato.
- Está em uma cidade com mercado competitivo, onde o inquilino tem poder de negociação.
O IGP-M ainda aparece em:
- Contratos antigos (anteriores a 2021) que não foram renegociados.
- Imóveis comerciais, onde a tradição do índice ainda persiste.
- Situações em que o proprietário acredita que o câmbio pode elevar o IGP-M acima do IPCA nos próximos anos.
Para mais contexto sobre como a Selic e o crédito imobiliário afetam o mercado de locação, veja nossa análise sobre o mercado imobiliário brasileiro em 2026 com Selic alta e valorização real.
Reajuste de Aluguel em Agosto de 2026 é Obrigatório
O reajuste anual não é automático nem obrigatório por lei. Ele só ocorre se o contrato contém cláusula expressa de reajuste periódico. Sem essa cláusula, o proprietário precisa negociar qualquer aumento diretamente com o inquilino.
Pontos importantes:
- O reajuste só pode ocorrer após 12 meses da data de início do contrato ou do último reajuste.
- O proprietário não pode aplicar dois reajustes em menos de 12 meses.
- Se o contrato venceu e foi renovado tacitamente (sem novo documento), as cláusulas originais continuam valendo, incluindo a de reajuste.
Quando Entra em Vigor o Reajuste e Quanto Tempo Antes Notificar
O reajuste entra em vigor na data de aniversário do contrato, que é o mês em que o contrato completou 12 meses (ou múltiplos de 12). A notificação ao inquilino deve ocorrer com antecedência mínima de 30 dias, conforme prática de mercado e disposições contratuais.
Reajuste fora da data de aniversário é válido? Não. O reajuste aplicado antes de completar 12 meses desde o último ajuste é inválido e pode ser contestado. Se o proprietário cobrou o novo valor antes do prazo, o inquilino tem direito a pagar o valor anterior até a data correta.
Posso Recusar o Reajuste de Aluguel em Agosto de 2026
O inquilino não pode recusar um reajuste que segue exatamente o índice e o prazo previstos em contrato. Mas pode e deve contestar quando:
- O índice aplicado não é o previsto em contrato.
- O percentual calculado está errado.
- O reajuste foi aplicado antes do prazo de 12 meses.
- O valor ultrapassa o índice contratual sem acordo formal.
Como contestar: Envie uma notificação escrita ao proprietário ou à imobiliária, detalhando o erro com o cálculo correto. Se não houver acordo, o Procon ou a Justiça Comum são os caminhos formais. Para valores menores, os Juizados Especiais Cíveis atendem sem necessidade de advogado.
Reajuste de Aluguel Acima do Índice é Legal
Não, sem consentimento do inquilino. O proprietário só pode aplicar reajuste acima do índice contratual se o inquilino concordar formalmente, por escrito. Qualquer cobrança acima do índice previsto em contrato sem esse acordo é ilegal e pode ser revertida judicialmente.
Exceção: Ao final do prazo contratual, o proprietário pode propor um novo valor de aluguel (revisional). Se o inquilino não aceitar, pode sair sem multa ou o proprietário pode acionar a ação revisional de aluguel na Justiça, que avalia o valor de mercado.
Como Negociar o Reajuste de Aluguel em Agosto de 2026
A melhor negociação acontece antes do vencimento do contrato, não depois. Tanto proprietários quanto inquilinos saem ganhando com um acordo claro.
Para o inquilino:
- Pesquise o valor de mercado de imóveis similares na mesma região (use o índice FipeZap como referência).
- Se o valor pedido está acima do mercado, apresente comparativos concretos.
- Ofereça contrapartidas: pagamento adiantado, renovação por prazo maior, ou manutenção do imóvel.
Para o proprietário:
- Avalie se manter o inquilino atual com reajuste menor é melhor do que ter o imóvel vago por meses.
- Um imóvel vazio por dois meses equivale a perder mais do que a diferença entre IPCA e IGP-M em um ano inteiro.
Dica prática: Proponha o IPCA como índice de reajuste em contratos novos. Ele é mais transparente, mais estável e gera menos conflitos do que o IGP-M.
Impacto da Selic a 14% sobre o Mercado de Locação em 2026
O Copom manteve a Selic em 14% ao ano na reunião de 5 de agosto de 2026. Essa decisão tem efeitos diretos sobre o mercado de aluguel.
Com juros altos, o financiamento imobiliário fica caro, o que reduz o número de pessoas que conseguem comprar um imóvel. Isso aumenta a demanda por aluguel, o que por sua vez pressiona os preços para cima, especialmente nas capitais.
Para entender como a Selic afeta o crédito imobiliário e o financiamento habitacional em 2026, consulte nossa análise sobre mercado imobiliário, Selic e financiamento habitacional.
Efeitos práticos da Selic a 14% no aluguel:
- Demanda por locação residencial permanece aquecida nas grandes cidades.
- Proprietários têm mais poder de barganha em mercados com baixa vacância.
- Inquilinos enfrentam dificuldade para sair do aluguel e comprar, mantendo-se locatários por mais tempo.
- Investidores em imóveis para renda precisam avaliar se o rendimento do aluguel supera aplicações financeiras de baixo risco.
Veja também nossa análise completa sobre preços, Selic e oportunidades no mercado imobiliário brasileiro em 2026.
Cenário FipeZap para Aluguel Residencial em 2026
O índice FipeZap, que acompanha os preços de oferta de imóveis nas principais cidades brasileiras, mostrou crescimento real dos aluguéis residenciais em 2026, acima da inflação oficial medida pelo IPCA.
Nas capitais com maior pressão de demanda, como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília, os aluguéis anunciados têm subido consistentemente. Esse movimento reflete tanto a Selic elevada (que retém compradores no mercado de locação) quanto a oferta ainda limitada de imóveis novos em regiões centrais.
O que o FipeZap indica para agosto de 2026:
- Aluguéis residenciais nas capitais cresceram acima do IPCA no acumulado de 2026.
- Cidades como Salvador e João Pessoa também registraram valorização expressiva, conforme apontado em nossa análise sobre mercado imobiliário em Salvador e João Pessoa em 2026.
- A vacância baixa em imóveis compactos (studios e 1 dormitório) sustenta preços elevados, tendência detalhada em nossa análise sobre o boom de pequenos apartamentos em 2026.
Atenção: O FipeZap mede preços de oferta (anúncios), não contratos fechados. O valor real negociado pode ser inferior ao anunciado, especialmente em mercados com maior vacância.
Erros Comuns ao Fazer Reajuste de Aluguel
Estes erros aparecem com frequência e podem gerar conflitos ou cobranças indevidas:
- Usar o índice do mês errado: O correto é o acumulado de 12 meses até o mês anterior ao aniversário do contrato, não o índice do mês corrente.
- Aplicar o reajuste antes do prazo: Qualquer reajuste antes de 12 meses completos é inválido.
- Confundir IGP-M mensal com acumulado: O percentual mensal divulgado pela FGV não é o mesmo que o acumulado de 12 meses.
- Não formalizar o novo valor: O reajuste deve ser comunicado por escrito (e-mail com confirmação de leitura ou notificação formal são suficientes).
- Aluguel congelado sem revisão: Se o contrato não foi reajustado por dois ou mais anos, o proprietário pode propor uma revisão ao valor de mercado, mas precisa seguir o processo legal da ação revisional se não houver acordo.
Aluguel Congelado Pode Ser Reajustado em Agosto de 2026
Sim. Se o aluguel ficou sem reajuste por um ou mais anos (seja por acordo informal ou esquecimento), o proprietário pode aplicar o reajuste acumulado dos índices previstos em contrato, desde que respeite o prazo mínimo de 12 meses entre cada reajuste.
Importante: Não é possível cobrar retroativamente os reajustes não aplicados de uma só vez sem acordo do inquilino. O correto é aplicar o reajuste a partir do próximo vencimento, calculado sobre o valor atual.
Se o contrato ficou muito defasado em relação ao mercado, o caminho legal é a ação revisional de aluguel, que permite ao proprietário pedir ao juiz a adequação do valor ao preço de mercado.
Conclusão
O reajuste de aluguel em agosto de 2026 no Brasil exige atenção ao contrato, ao índice correto e ao prazo. Com o IGP-M em cerca de 2,76% e o IPCA em cerca de 4,44% (acumulados 12 meses até julho de 2026), a diferença entre os dois índices representa valores concretos no bolso: para um aluguel de R$ 5.000, a diferença entre os dois índices é de R$ 84 por mês.
Próximos passos recomendados:
- Localize o contrato e identifique o índice previsto e a data de aniversário.
- Calcule o reajuste correto usando o acumulado de 12 meses do índice contratual até o mês anterior ao aniversário.
- Notifique a outra parte por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência.
- Se houver divergência, compare com o valor de mercado (FipeZap) antes de acionar a Justiça.
- Em contratos novos, avalie incluir o IPCA como índice padrão para maior previsibilidade.
Para uma visão mais ampla do mercado imobiliário e do crédito habitacional em 2026, consulte nossa análise sobre o novo crédito imobiliário SFH em 2026.
Perguntas Frequentes
Qual é o percentual de reajuste de aluguel em agosto de 2026? Depende do índice previsto em contrato. O IGP-M acumulou cerca de 2,76% nos 12 meses até julho de 2026 (FGV), e o IPCA acumulou cerca de 4,44% no mesmo período (IBGE).
O proprietário pode escolher o índice de reajuste unilateralmente? Não. O índice deve estar definido no contrato assinado por ambas as partes. Mudança de índice exige acordo formal entre proprietário e inquilino.
O que acontece se o contrato não especifica nenhum índice de reajuste? Sem cláusula de reajuste, qualquer aumento depende de negociação entre as partes. O proprietário não pode impor reajuste unilateralmente.
Posso usar INPC no lugar do IPCA ou IGP-M? Sim, desde que o contrato preveja o INPC. Qualquer índice oficial pode ser usado, desde que esteja expresso no contrato.
O reajuste de aluguel incide sobre o valor total do contrato ou só sobre o aluguel? Apenas sobre o valor do aluguel. Condomínio, IPTU e outros encargos têm regras próprias e não são reajustados pelo mesmo índice.
Se o inquilino não pagar o valor reajustado, o que acontece? O proprietário pode notificar o inquilino por inadimplência e, se não houver pagamento, iniciar ação de despejo por falta de pagamento, conforme a Lei do Inquilinato.
O reajuste pode ser negociado abaixo do índice contratual? Sim. As partes podem, de comum acordo, aplicar um percentual menor do que o previsto em contrato. Esse acordo deve ser formalizado por escrito para evitar disputas futuras.
Calculadora de Reajuste de Aluguel, Agosto 2026
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Índice aplicado:
Aumento em R$:
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Fontes: IBGE (IPCA) e FGV (IGP-M). Valores de referência: julho de 2026.
Meta título: Reajuste de Aluguel Agosto 2026: IGP-M 2,76% vs IPCA 4,44%
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